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桃源县房地产市场运行分析
 发布时间: 2014-06-05 09:15:00   作者:本站编辑   来源: 常德市统计局   浏览次数: [ ] [打印文章] [关闭窗口] 

  随着一二线城市楼盘频频推出降价打折等促销手段、银行收紧房贷规模、部分中小房企资金链断裂等现象的出现,似乎预示全国房地产市场将会迎来“拐点”,房地产市场的萧条在2014年初开始显现端倪。作为四五线城市的桃源县,房地产业发展的现状如何,也将会迎来“拐点”吗?笔者就桃源县房地产业发展的轨迹作了充分调研,分析了现状、剖析了问题并提出了建议,以供参考。

  一、现状

  (一)房地产投资平稳增长。桃源县的房地产项目开发从2003年开始起步,之后逐年有所发展。一是从企业发展个数来看,由2003年的3家发展到现在的14家(另有3家注销);二是从投资规模上来看,亿元以上楼盘个数从2006年的1个,累计上升到现在的13个;三是从投资额来看,房地产开发投资稳定增长,从2008年以来每年投资规模始终保持在1.5亿元以上,其中2013年房地产开发投资2.7亿元,比2008年增长54.0%,到20144月底,房地产累计投资就已达2.3亿元,接近2013年全年的规模。

  (二)房地产市场供销两旺。如图1所示,全县房地产2008年来新开工面积始终维持在8-25万平方米之间,其中2009201020112013年新开工面积较大,分别达到17.817.814.224.4万平方米,增长的峰值为2009年和2013年,增幅分别为114.2%209.6%。截止20144月止,全县新开工面积已经达到15.6万平方米,同比增长2.2倍。从销售面积看,全县房地产2008年来销售面积始终维持在6-20万平方米之间,其中2009201020112013年销售面积较大,分别达到19.518.112.48.9万平方米总的来看,全县房地产市场供销基本同步,呈现供销两旺的态势。 

  

  (三)商品房均价快速上涨。从图2可以看出,桃源县商品房均价一路走高,2008年均价为1190/平方米,到2013年为3348/平方米,增长了181.3%,近两倍,其中增幅较快的年份为201020112013年,分别达到34.0%28.7%40.2%,增长的主要原因是房企开发的财务成本、建筑材料成本和人工成本的大幅增长。 

  

  (四)房产市场向乡镇转移。随着县城房地产市场日渐饱和并且向高端住宅小区发展的趋势不断明显,县域内的房地产企业逐渐调整发展思路,开发项目逐渐向乡镇转移。近几年来,乡镇房地产开发项目逐渐增多,本土企业从最初开发的2个楼盘,投资1488万元开始,到20144月,在乡镇开发的楼盘累计达23个,增加21个,累计投资达34242万元,增长22倍。随着小城镇建设的不断加快,乡镇房地产开发项目将会逐年增加,全县房地产开发的重心向乡镇转移的步伐将不断加快。如图3  

  

  二、问题

  随着国家对房地产市场宏观调控政策的持续,桃源快速发展的房地产市场逐年积累的问题也不断显现,主要有以下几个方面:

  (一)平均房价收入比超出警戒线。平均房价收入比是指住房平均价格与城市居民家庭平均年收入之比,是衡量某个城市居民购买住房支付能力的指标。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,若高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,房地产泡沫也就越大。桃源县房地产业起步较晚,但平均房价收入比逐年走高,其中2011-2013年超出警戒线,分别为6.86.56.6,说明桃源县的平均房价在逐渐超过城市居民购房支付的能力。据调查,60%的城市居民能接受的理想房价在3000/平方米左右,分期付款或通过银行按揭购房的比例达78%以上,两年以后购房或暂不考虑购房的比例达80%以上。这充分表明桃源的房价已经高于城市居民购房的预期。 

  

  (二)房地产业运营成本大幅增加。随着房地产市场的不断发展和国家对房地产宏观调控政策的持续影响下,房地产业开发成本大幅增加:一是土地购置成本增加。从历年住宅用地平均出让价发展趋势看,土地平均出让价不断上涨,2013年城乡均价达到120万元/亩,比2008年增长了1.6倍,房地产企业要成功购置土地需要雄厚的资金实力做支撑,就本土房地产企业实力而言,在购置土地时面临着较大的资金压力。二是融资成本增加。自筹资金、银行借贷和民间融资是房地产开发资金来源的主要途径。随着房地产企业偿债压力增大,银行为了控制债务风险,收紧了信贷规模,迫使房地产企业采取民间高息借贷,这样就使得房地产企业融资成本增加。据调查,有近八成的房地产企业表示2014年融资成本较去年有所增加,普遍认为银行在房地产信贷投放中放贷规模减少、贷款条件趋严。三是其他成本上升。随着近些年经济发展和市场供求关系的变化,建筑材料、人工成本、财务费用均有较大上涨,房产项目开发需要更多的资金作支撑。

  (三)资金沉淀制约房企投资拓展。据调研了解,全县房地产开发投资以自筹资金、银行贷款、预付房款为主,银行贷款和自筹资金约占总投资的80%以上。据了解,县内房地产企业向银行及民间机构融资的规模逐年增加,2011年融资仅3.1亿元,到2014年一季度,融资已经达到6.1亿元,翻了一倍。大量的银行融资,使房地产企业背负巨额利息负担。当前,商品房销售速度有所放缓,从而导致开发资金不能及时回笼,生产经营可能会陷入困境。从多年的情况看,民营企业和民间资本是拉动全县经济增长、带动产业开发的重要因素,企业将大量资本投资于房地产,又得不到及时回笼,极大影响了企业的多元化发展。

  三、建议

  国家对房地产市场的调控,是影响房地产发展的主要因素。据调查,在国家对房地产市场调控还未出台新的政策前提下,桃源县购房者观望情绪较为严重,这势必会加速市场配置的主导作用,促使全县房地产市场进一步向高、精、尖发展,房地产企业的优胜劣汰、兼并、重组将会成为必然。因此,为了进一步促进桃源县房地产市场的发展,特提出如下建议:

  (一)建立并完善县域房地产市场预警体系。建立适合桃源县房地产行业风险的县域经济行业管理控制模式,对房地产市场“冷”、“热”等有关现象及时作出反映与分析。在遵循经济发展规律的基础上,及时准确地反馈市场信息,有目的地规范与引导市场走向,避免房地产市场的“暴饮暴食”与“一曝十寒”,及时消解市场的潜在风险。

  (二)引导并调整商品房结构合理供给住房。积极引导和鼓励开发商从市场需求出发,针对不同消费群体的消费特征和购买能力,开发不同档次、不同价位的商品房,一方面可以满足不同层次的消费需要,另一方面可以充分调动消费潜力。

  (三)完善城市基础设施扩大外来有效需求。一是要进一步加强城市基础设施建设。要进一步完善城市规划,稳步推进以道路、管网、住宅建设为主的城市基础设施建设,不断健全完善城市基础功能,加大城市绿化、亮化、美化力度,塑造洁净秀美的城市形象,努力提高城市品位,不断提升吸纳外源购房消费的能力。二是要加强公益设施建设。不断加强城区学校、医院、市场等便民设施的建设,通过城市功能的不断完善和改造,吸引周边市、县及省内外居民到桃源投资、居住、购房。三是要加大城市对外宣传力度。要整合宣传资源,加大宣传力度,由城建部门联合各房地产企业,从区位优势、环境优势、人文特色优势、价格优势等方面,向周边县市广泛宣传,形成统一的桃源房地产特色。 

[供稿:桃源县统计局熊双华、姚爱民]
[审核:刘雁]
[责编:张艳]

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